Obecny rok przynosi kluczowe pytanie dla rynku nieruchomości. Czy ceny mieszkań spadną, czy może wzrosną w 2024 roku? Analiza tej kwestii wymaga przyjrzenia się czynnikom ekonomicznym i społecznym, które ukształtowały rynek w poprzednich miesiącach i latach. Na ich podstawie można spróbować przewidzieć tendencje cenowe w Bydgoszczy, co postaramy się zrobić w tym materiale.
Sytuacja na rynku mieszkaniowym w Bydgoszczy
Mała podaż nowych mieszkań w Bydgoszczy i rosnące ceny nieruchomości to pokłosie wcześniejszych wydarzeń, jak pandemia i wojna na Ukrainie. Jak prezentują się statystyki?
Według danych prezentowanych w raporcie Narodowego Banku Polskiego, w III kwartale 2023 roku w Bydgoszczy wydano pozwolenia na budowę 451 mieszkań, co stanowi znaczny spadek w porównaniu z analogicznym okresem 2022 roku, gdy wydano pozwolenia na budowę 811 lokali.
Od stycznia do września 2023, w stosunku do tego samego okresu roku 2022, wzrosła liczba mieszkań oddanych do użytkowania. Mieszkania te jednak bardzo szybko znalazły swoich właścicieli.
Znaczne ożywienie na rynku mieszkaniowym spowodowały takie zdarzenia jak:
- złagodzenie zapisów Rekomendacji S przez KNF, co spowodowało, że wzrosła zdolność kredytowa osób planujących zakup mieszkania, oraz
- rządowy program mieszkaniowy „Bezpieczny Kredyt 2%”, który wszedł w życie od lipca 2023 r. Program ten zachęcił potencjalnych nabywców do zakupu mieszkania, a deweloperów do wystartowania z budowaniem nowych inwestycji. Tym samym w III kwartale 2023 r. na terenie miasta rozpoczęto budowę 270 apartamentów (gdy w 2022 r. liczba ta wynosiła wyłącznie 33).
Boom na mieszkania miał miejsce już w kwietniu 2023 r., przed startem rządowego programu (lipiec 2023 r.) oraz w październiku 2023, gdy zainteresowani chcieli zdążyć kupić mieszkanie na preferencyjnych warunkach kredytowych jeszcze przed wyczerpaniem się puli dopłat i zaprzestaniem przyjmowania wniosków w ramach programu „Bezpieczny Kredyt 2%”.
Ceny ofertowe i transakcyjne na rynku pierwotnym i wtórnym
Na bydgoskim rynku pierwotnym, w III kwartale 2023 roku, zanotowano wzrost wartości ofertowych za m². Według raportu NBP, w ujęciu kwartalnym wynosił on 2,4%, a rocznym – 8,8%. Przeciętna wartość ofertowa wyniosła 9634 zł za m², co było wyższe o 17,4% niż cena transakcyjna, która osiągnęła wartość 8205 zł za m².
Na rynku wtórnym w Bydgoszczy w III kwartale 2023 roku ceny ofertowe za m² mieszkania zanotowały wzrost o 2,7% w ujęciu kwartalnym i o 5,7% rok do roku. Średnia cena ofertowa wyniosła 7461 zł za m², a transakcyjna 6532 zł za m²
Na ogólnym rynku mieszkaniowym w Bydgoszczy można więc zauważyć wzrost cen ofertowych w ujęciu kwartalnym na rynku pierwotnym i wtórnym.
Co wpłynęło na cenę mieszkań w Bydgoszczy?
Koszty, z którymi trzeba się liczyć w przypadku kupna mieszkań w Bydgoszczy, są efektem wielu czynników. Znaczący wpływ na ostateczne wartości za metr kwadratowy mają:
- mała dostępność mieszkań
- wysoki popyt
- dostępność kredytów hipotecznych
- program „Bezpieczny Kredyt 2%”
Ponadto spadek stóp procentowych spowodowany wcześniejszymi spowolnieniami na rynku, takimi jak wojna na Ukrainie, również wpłynęły na obecną wartość lokali.
Prognozy na 2024 – dlaczego mieszkania będą drożeć?
Prognozy na rok 2024 wskazują na wzrost cen za mieszkania w Bydgoszczy. Jednym z czynników, jakie pozwalają wyciągnąć taki wniosek, jest mała dostępność gruntów pod budowę nowych lokali. Deweloperzy mogą więc napotkać trudności w pozyskiwaniu odpowiednich gruntów pod inwestycje. Co więcej, rosnące ceny materiałów budowlanych oraz wzrost płac pracowników budowlanych mogą przekładać się na wyższe stawki za nieruchomości.
Dodatkowo istnieje szansa, że ogólna inflacja i zmiany na rynku finansowym wpłyną na możliwość finansowania zakupu lokalu, co również przełoży się na cenę nieruchomości.
Ceny mieszkań – ile kosztuje mieszkanie w Bydgoszczy?
W Bydgoszczy wartości nowych mieszkań mogą różnić się w zależności od lokalizacji oraz standardu i innych czynników.
Według danych za styczeń 2024, prezentowanych przez portal BIG Data Rynek Pierwotny, średnie ceny mieszkań w Bydgoszczy prezentują się następująco:
- Średnia cena metra kwadratowego: 9 404 zł / m2 (dla porównania w Warszawie to 16 900 zł / m2, w Trójmieście 14 5 777 zł / m2, a w Poznaniu 12 488 zł / m2)
- Średnia cena za kawalerkę: 10 616 zł / m2
- Średnia cena za 2 pokoje: 9 665 zł / m2
- Średnia cena za 3 pokoje: 9 093 zł / m2
- Średnia cena za 4 pokoje: 9 092 zł / m2
Warto pamiętać, że powyższe to ceny uśrednione. Oznacza to więc, że na bydgoskim rynku nieruchomości można znaleźć mieszkania:
- w nieco niższych cenach (zwykle o podstawowym standardzie i tańszych dzielnicach, takich jak chociażby Fordon).
- oraz wyższych cenach, szczególnie w przypadku inwestycji premium. Ich cena może znacząco przekraczać 10 000 złotych za m².
Chcesz poznać aktualne ceny mieszkań w naszych inwestycjach w Bydgoszczy? Przejdź do oferty >>>
Co dalej z dopłatami do mieszkania?
Ze względu na zakończenie programu „Bezpieczny Kredyt 2%” wielu przyszłych nabywców obawia się utraty korzyści związanych z niskim oprocentowaniem kredytu hipotecznego na zakup nowego mieszkania w Bydgoszczy. Jest już jednak propozycja nowego programu wsparcia, który może złagodzić ten problem.
Jest nim program „Mieszkanie na Start 2024″, który oferuje dopłaty przy kredycie na zakup własnego mieszkania zarówno dla singli, jak i rodzin z dziećmi. Dzięki temu aspiracje mieszkalne pozostaną dostępne i realne dla wielu osób.
